پیمانکار اجرایی ساختمان
پیمانکار اجرایی ساختمان کیست و چه وظایفی بر عهده دارد؟ در این مقاله از اینکاره تمامی موارد مرتبط با پیمانکار اجرایی ساختمان را برایتان شرح می دهیم.
واژه پیمانکاری یکی از واژه های پرکاربرد در انواع فعالیت های مهندسی است که می توان اینگونه تعریف نمود که پیمانکاری ساختمانی مجموعه حقیقی یا حقوقی است که فعالیت هایی اعم از: تهیه ساخت حمل و نقل ساخت و اجرا را با اشخاص حقیقی یا حقوقی منعقد می کند و مسئولیت های آنرا نیز می پذیرد. در واقع کارفرما، پیمانکار اجرایی ساختمان را به عنوان نماینده خود در مدیریت و اجرای پروژه معرفی می کند که تمام وظایف و مسئولیت های پیمانکار اعم از تهیه نقشه ها و و دریافت مجوزهای ساخت، تهیه مصالح و ماشین آلات و استخدام پیمانکاران خرد (دست دوم)، محوطه سازی و حذف فضاهای کارگاهی همچنین حفظ امنیت تمامی پرسنل کارگاهی و مسایل محیط زیستی به عهده شرکت پیمانکاری می باشد. که این تعهدات فی مابین کارفرما و پیمانکار تحت قالب قرار داد مدیریت شرکت ساختمانی شکل می گیرد.
قرار داد مدیریتی دو بخش شرایط عمومی و اختصاصی دارد که باید دقیق و روشن بدون هیچ گونه تناقضی در هر یک بخش ها اعم از خصوصی و عمومی تنظیم و به امضای کارفرما و پیمانکار برسد. .
شرایط عمومی بین کارفرما و پیمانکار ساختمان
شرایط عمومی در حقیقت عبارتست از مجموعه تعهدات غیرقابل تغییر و عامی که حاکم بر قرار داد است. بر این اساس تعهدات درج شده در قسمت شرایط عمومی جنبه عام دارند که باید در تمامی قراردادها رعایت شود. و نباید هیچ گونه تغییری در آنها ایجاد شود. در واقع شرایط عمومی شرایط حاکم بر قرارداد مدیریت شرکت ساختمانی هستند که مابقی شرایط و تعهدات باید پیرو شرایط عمومی باشند.
شرایط خصوصی بین کارفرما و پیمانکار ساختمان
شرایط خصوصی در حقیقت شرایط تکمیلی شروط عمومی هستند به طبق توافق فی ما بین کارفرما و پیمانکار اجرایی ساختمان جهت پوشش تمام موارد اجرایی و غیره تنظیم می شود که همانطور که بارها تکرار کردیم هرگز نباید شرایط خصوصی به گونه ای تنظیم شود که تعارضی با شرایط عمومی داشته باشد زیرا ماهیت شرایط خصوصی بین کارفرما و پیمانکار ساختمان تکمیلی است و نه تغییری.
جدول زمانی اجرای کار
جدول مدیریت زمانی که جدولی است که به پیشنهاد شرکت پیمانکار اجرایی ساختمان و تایید کارفرما در قرارداد مدیریتی گنجانده می شود. جدول زمانی ریز زمان بندی اجرای قسمت های مختلف پروژه اعم از کلی و جزیی را نشان می دهد.
ضمانت نامه اجرایی
قرارداد فی ما بین کارفرما و پیمانکار اجرایی ساختمان همچون سایر سایر قرار داد هایی که بین شخصیت های حقیقی یا حقوقی تنظیم می شود ضمانت نامه اجرایی دارد. مدیریت پیمان نیز که بین کارفرما و پیمانکار ساختمان تنظیم می شود نیز دارای ضمانت نامه های اجرایی به منظور عمل به تعهدات و الزامات که در شرایط عمومی و خصوصی درج شده اند در قرار داد آورده می شود. تا در صورت نقض تعهدات یکی از طرفین طرف دیگر بتواند اقدامات قضایی و کیفری مطابق با شرایط مندرج در پیمان اعم از خصوصی و عمومی انجام دهد.
انواع قرارداد پیمانکار اجرایی ساختمان
قرارداد های پیمانکار اجرایی ساختمان براساس فهرست:
در این نوع قرارداد مبلغ تعیین شده در قرارداد در حقیقت جمع کل مبالغی است که در ضمائم مدیریت پیمان تجزیه و تحلیل شده و به تایید پیمانکار ساختمانی و کارفرما رسیده است. که این لیست شامل تمامیه مواردی که هزینه بر اند از نیروی انسانی و مجوزها تا مصالح و غیره به در قالب فهرست هایی که تقریبا به طور دقیق توسط مهندسین مشاوری که به پیمانکار از قبل معرفی شده اند تهیه می گردد و در قرارداد های مدیریتی فی ما بین کارفرما و پیمانکار ساختمانی درج می شود.
قرارداد های انجام کار توسط کارفرما
کارفرما گاهی دارای شرایط و مالی و فنی لازم برای اجرای پروژه اعم از نیروی انسانی، تجهیزات و ماشین آلات و توان مالی را دارد لذا در این شرایط کارفرما راسا انجام کار را بر عهده می گیرد. البته این شیوه معمولا برای پروژه های کوچک مانند بهسازی و غیره مورد استفاده قرار می گیرد.
شرکت های پیمانکاری ساختمان با توجه به میزان توانمندی هایی از جمله سوابق پروژه هایی که انجام داده اند، توان مالی و نیروی انسانی که دارند رتبه بندی و گرید پیمانکاری کسب می کنند. گاهی نیز شرکت های پیمانکاری در قالب شرکت ناظر به فعالیت شرکت پیمانکار اجرایی ساختمان دیگری نظارت می کنند.
انواع شرکت های پیمانکاری طبق آیین نامه راهبردی ریاست جمهوری اسلامی ایران به یازده گروه تقسیم بندی می شوند که به شرح زیر اند:
- شرکت های پیمانکاری ساختمان
- شرکت های پیمانکاری راه و ترابری
- شرکت های پیمانکاریصنعت و معدن
- شرکت های پیمانکاری تاسیسات و تجهیزات
- شرکت های پیمانکاری کشاورزی
- شرکت های پیمانکاری آب
- شرکت های پیمانکاری مرمت آثار باستانی
- شرکت های پیمانکاری کاوش های زمینی
- شرکت های پیمانکاری ارتباطات
- شرکت های پیمانکاری نفت و گاز
- شرکت های پیمانکاری نیرو
طبق آیین نامه اجرایی نهاد ریاست جمهوری برای ثبت شرکت پیمانکاری ساختمانی و … باید حداقل سه نفر به عنوان عضو و دو نفر به عنوان بازرس که این بازرسین از اعضای عضو نباشند معرفی شوند. همچنین میزان ۳۵ درصد از سرمایه اولیه شرکت که طبق قانون حداقل یکصد هزار تومان است را نزد یکی از بانک های کشور سپرده گذاری کنند.
اسناد و مدارک مورد نیاز برای ثبت شرکت پیمانکار اجرایی ساختمان
- ارائه فرم تعیین نام شرکت
- ارائه فرم مشخصات اعضا
- اساسنامه شرکت
- اظهار نامه حسابداری ثبتی
- اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی سهامداران و بازرسان از اداره تشخیص هویت
اقرارنامه محضری با رعایت شرایط زیر:
- مدیرعامل شرکت پیمانکاری نباید مدیرعاملی شرکت دیگری را بر عهده داشته باشد.
- مدیر عامل و اعضای هیئت مدیره شرکت پیمانکاری نباید شاغل در دستگاه های دولتی باشند.
- مدیر عامل و اعضای هیئت مدیره شرکت پیمانکاری نباید ممنوعیت قانونی جهت عضویت در شرکت داشته باشند.
- طبق ماده ۱۴۷ لایحه اصلاحی قانون تجارت بازرسان شرکت نباید هیچ گونه ارتباط فامیلی اعم از سببی و نصبی با اعضای هیئت مدیره مدیرعامل و همسران و فرزندان آنها داشته باشند.
- ارائه گواهی بانکی معتبر پرداخت حداقل ۳۵ درصد سرمایه اولیه شرکت.
- ارائه سایر مجوز ها در صورت نیاز
یک پیمانکار اجرایی ساختمان خوب کیست؟
البته یک پیمانکار اجرایی ساختمان در حقیقت یک انسان است نه یک ربات از همین رو تفاوت های بسیاری بین پیمانکاران وجود دارد اما یکسری ویژگی ها هستند که در تمامیه پیمانکاران ساختمانی مشترک است اولین و مهم ترین ویژگی قدرت تصمیم گیری بالا و قاطعیت است. دومین و صد البته مهمترین ویژگی یک پیمانکار ساختمان خوب داشتن تجربه کافی در حوزه پروژه مذکور داشته باشد. داشتن تجربه یکی از ویژگی هایی است که باعث می شود پیمانکار تسلط کافی روی پروژه داشته باشد لذا پروژه با کیفیت و سرعت بالاتری پیش برود.
به عنوان مثال شرکت پیمانکاری که در حوزه ساخت واحد های مسکونی تجربه دارد بسیار با کیفیت تر و سریع تر از پیمانکاری که تجربه کار روی سازه های تجاری را دارد می تواند پروژه را به سر انجام برساند. در یک پروژه پیمانکار ساختمانی با نیرو های انسانی زیادی چه از جانب خود چه از جانب کارفرما و چه از جانب پیمانکاران جزء در ارتباط لذا سومین ویژگی مهمی که یک پیمانکار خوب باید داشته باشد این است که توانایی رهبری داشتی باشد. زمانی که پیمانکار اجرایی ساختمان روحیه رهبری بالایی داشته باشد می تواند سیر کثیری از افرادی که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم با پیمانکاری ساختمان در ارتباط اند را در مسیر درست هدایت کند. و در نهایت یکی دیگر از وبژگی هایی که یک پیمانکار اجرایی ساختمان خوب باید داشته باشد خلاقیت است. در امر پروژه های عمرانی پیمانکاری ساختمان و یا هر نوع پیمانکاری دیگری که در آیین نامه راهبردی ریاست جمهوری آمده است مشکلات و موانع بسیاری رخ می دهد و این ماهیت اساسی شرکت های پیمانکاری است و ایجاد تاخیر در یک بخش از پروژه به کل زنجیره را آسیب می رساند و هماهنگی بین بخش ها را از بین می برد پیمانکاری ساختمانی باید خلاقیت داشته باشد تا بتواند در سریعترین زمان ممکن اختلالات و مشکلات پیش آمده را حل و فصل نماید.
